Phải chăng thời kỳ vàng của cơn sốt nhà đất Úc nắm giữ bởi người Trung Quốc sắp kết thúc sau khi các ngân hàng và nhà chức trách đưa ra các quy định chặt chẽ hơn với các khách hàng là người ngoại quốc nói chung?
Khi những rào cản kiên định của ngân hàng và các nhà quản lý Úc có hiệu lực thì cơn sốt người nước ngoài mua nhà tại Úc có phần sụt giảm rõ rệt. Đối với những khách hàng nội địa (công dân, thường trú nhân tại Úc) thì đây là tín hiệu đáng mừng.
Tuy nhiên, đừng vội quá mừng, sự suy thoái này có thể không tạo ra những ảnh hưởng như những gì mà người mua nhà lần đầu vốn kỳ vọng.
Khi nhu cầu sở hữu các biệt thự xa hoa và căn hộ mới của các khách hàng Trung Quốc sụt giảm sẽ dẫn đến xu hướng tăng áp lực cạnh tranh trong thị trường tìm mua nhà để ở cho người dân Úc.
Theo ông Ming Xu – giám đốc của Biggin and Scott Glen Waverley thì những khách hàng Trung Quốc đang chuyển hướng sang thị trường bất động sản hạng trung ở Melbourne. Họ dùng tiền mặt để mua ngay những nơi ở khiêm tốn hơn là dùng tiền đó đặt cọc cho những căn hộ xa hoa.
Ông tiết lộ: “Tôi vừa bán thành công vài căn nhà giá từ 1 triệu đến 1,5 triệu đô Úc.”
“Trước đây, các khách hàng Trung Quốc thường dùng 1 triệu đô tiền mặt để đặt cọc cho các tài sản trị giá từ 3 đến 5 triệu đô. Tuy nhiên từ Tháng 1 năm nay, khi lượng tiền mặt hằng năm mà một công dân Trung Quốc được phép đem ra khỏi nước bị luật mới giới hạn ở mức 50 ngàn đô la Mỹ thì mọi thứ đã thay đổi. Những người may mắn đem tiền mặt ra khỏi Trung Quốc trước khi luật này được áp dụng cũng đang dần chi tiêu hết.”
“Khi lượng khách hàng nước ngoài này giảm dần, chúng tôi sẽ nhắm đến khách hàng trong nước, những công dân Úc, người địa phương với nguồn thu nhập ổn định.”
Ông cũng cho biết rằng các đại lý bất động sản đang đặt kỳ vọng vào việc ngân hàng sẽ xem xét sửa đổi lại các chính sách khắt nghiệt này trong vòng sáu đến mười hai tháng tới.
KẾT THÚC MỘT KỶ NGUYÊN
Các đại lý bất động sản ở Melbourne cho biết những thay đổi về quy định và chính sách cho vay, cùng với việc tăng thuế đất (stamp duty) đối với các nhà đầu tư nước ngoài đã tạo ra sự sụt giảm nghiêm trọng số khách hàng Trung Quốc ở mảng thị trường bất động sản cao cấp.
Trong khi đó các nhà phân tích cũng cảnh báo rằng hàng ngàn căn hộ do các công ty nước ngoài đầu tư tại Úc mà khách hàng đã mua trên giấy tờ đang phải đối mặt với viễn cảnh không thể bảo đảm được các khoản vay ngân hàng để tiếp tục dự án.
Nhưng có những ý kiến khác nhau cho rằng dòng vốn sẽ bị cắt hoặc có thể chỉ tạm hoãn trong một thời gian.
Các ngân hàng lớn ở Úc đều đang áp dụng những chính sách giới hạn nghiêm khắc về việc cho nhà đầu tư nước ngoài vay. Cụ thể Westpac và ANZ đã ngừng cho người nước ngoài vay mua nhà tại Úc, NAB yêu cầu khấu trừ 40 phần trăm thu nhập nước ngoài của người vay.
Những động thái này được các ngân hàng Úc đưa ra sau khi Ủy Ban Kiểm Soát Đầu Tư Nước Ngoài (Foreign Investment Review Board – FIRB) ban lệnh cấm các nhà đầu tư nước ngoài mua những bất động đã qua sử dụng, và giới hạn số tiền mặt mà một công dân Trung Quốc có thể đem ra khỏi nước họ.
Khách hàng là người Trung Quốc không thể vượt qua các rào cản quy định mới để sở hữu căn biệt thự này ở Toorak. Ảnh: được cung cấp/news.com.au
Trả lời phỏng vấn của news.com.au, Ông Jeremy Fox – giám đốc công ty bất động sản RT Edgar Toorak cho biết nhu cầu của người Trung Quốc trong thị trường cao cấp ở Melbourne đã sụt giảm hoàn toàn.
Ông vừa tuột mất một hợp đồng bán biệt thự 6 phòng ngủ trị giá 12 triệu đô tọa lạc tại số 9 Whernside Ave, Tookrak. Lý do là vì người mua này không đáp ứng được các điều kiện về mặt pháp lý. “Chúng tôi đã có một thỏa thuận về giá phải được FIRB phê duyệt và chuyển tiền của người mua này ra khỏi Trung Quốc. Đây chính là điều ngăn cản hợp đồng được ký kết.” Ông Fox cho biết.
Vào thời điểm này năm ngoái, một phần ba khách hàng mua bất động sản mà công ty ông môi giới thành công là người Trung Quốc. Thế nhưng, “trong vòng một tháng, chúng tôi đã ký bán thành công 22 hợp đồng nhà mà không ai trong số đó là người Trung Quốc. Tất cả đều là khách hàng trong nước.”
Ông Fox khẳng định: “Tất cả những thay đổi: giới hạn số tiền mặt đem ra khỏi Trung Quốc, chính sách mới của ngân hàng, FIRB áp dụng luật mới và phí đăng ký, thuế đất tăng đã tạo nên một cơn bão rào cản hoàn hảo.”
HUYỀN THOẠI VỀ HAI THÀNH PHỐ
Đỉnh điểm của cơn bão đầu tư từ Trung Quốc là vào cuối năm 2014, chủ nhân của một phần ba số nhà mới được bán tại Victoria là người nước ngoài; và vào cuối năm 2015 tại NSW, trong 5 căn nhà bán ra thì người mua từ nước ngoài sở hữu một căn.
Theo ông Aln Oster, chuyên gia kinh tế hàng đầu của NAB: “Thị phần buôn bán bất động sản mới và đã qua sử dụng đều suy giảm từ quý bốn năm 2015. Thời điểm này trùng khớp khi luật mới được áp dụng chặt chẽ đối với những người nước ngoài mua bất động sản Úc.
David Morrell, chuyên gia môi giới nhà đất tại Melbourne cho biết ông rất hoan nghênh những thay đổi nhưng cũng nhấn mạnh rằng rất khó để kết luận liệu cơn sốt từ khách hàng Trung Quốc đã thực sự kết thúc hay chưa. “Mọi thứ chưa kết thúc nhưng tôi chắn chắn rằng mọi thứ không quá tệ như mọi người nghĩ.”
“Từ góc nhìn của người mua, tôi nghĩ những thay đổi trên rất tuyệt. Tôi không phải cạnh tranh với những khách từ nước ngoài, những người không chịu cùng loại thuế và tuân thủ cùng luật chơi. Chính họ đã thổi phồng giá trị thật của thị trường bất động sản Úc lên. Lấy ví dụ việc mua bán công ty gia súc lớn nhất Úc Kidman, chúng ta đang cho đi nông trại ở Melbourne là chúng ta đang cho đi những kho báu của nước Úc mà những nhà đầu tư nước ngoài mua mà không thực sự sử dụng chúng.”
Giám độc của Sotheby ở Sydney, Michael Pallier, chụp ảnh cùng vợ là Lulu, nói người mua nhà Trung Quốc vẫn có cơ hội. Ảnh:News Corp Australia
Ở một góc nhìn khác, ông Michael Pallier – giám đốc điều hành công ty Sotheby’s Sydney cho rằng những gì đang xảy ra là rất bình thường đối với thị trường cao cấp của Thành Phố Cảng Sydney. “Những người mua nước ngoài thật sự chỉ đang cần thêm thời gian để đáp ứng những yêu cầu của chính sách mới”. “Chúng tôi vẫn đang làm tốt. Quan trọng là, bạn phải biết thay đổi cách làm và thông báo cho khách hàng, đối tác rằng thời gian đạt được mục đích, thỏa thuận có thể sẽ lâu hơn trước đây.”
Ông Pallier cũng nói rằng nhiều khách hàng Trung Quốc đã tiếp cận các nguồn quỹ ở Úc nơi họ không phải phụ thuộc vào các ngân hàng này để mua những căn nhà đắt tiền vùng trung tâm Sydney. “Tôi vừa có một vài thỏa thuận sẽ đạt được trong vòng sáu đến 12 tháng.” “Thật sự là nhu cầu mua nhà cao cấp từ các khách hàng nước ngoài vẫn đang tồn tại”.
KHUYNH HƯỚNG TẤN CÔNG VÀO CÁC CĂN HỘ
Trong tháng trước, kết quả khảo sát hàng quý về sở hữu nhà ở Úc cho thấy khách hàng Trung Quốc đang chuyển hướng dần sang Queensland, nơi có thể tìm mua những bất động sản giá rẻ hơn.
Làn sóng mua bất động sản đột ngột chuyển hướng này hầu như hướng vào các dự án căn hộ đang được phát triển. Trong năm ngoái, FIRB đã duyệt cho 2.914 người nước ngoài mua những dự án bất động sản Jewel do Ri Yu Li sở hữu với tổng giá trị lên đến 1,6 tỉ đô.
Nhà phát triển bất động sản người Trung Quốc, Ri Yu Li, trong ảnh cùng con trai Tony Li, đang có những dự án lớn ở khu vực nhìn ra bờ biển Surfers Paradise ở Gold Coast. Ảnh:News Corp Australia
Trong suốt quý một năm nay, cứ mỗi năm căn nhà ở dân cư được bán tại Queensland thì số căn bán cho khách nước ngoài đến từ nhiều quốc gia khác nhau chiếm hơn một.
Nhưng làn sóng bóng bẩy này sẽ mau chóng kết thúc với những dự án dang dở của các nhà phát triển dân cư nước ngoài sau khi họ không đáp ứng được các yêu cầu khắt khe của ngân hàng.
Nhà phát triển dân cư Jonathan Hallinan – giám đốc điều hành BPM, trả lời phỏng vấn của The Australian cho biết thị trường căn hộ mới tại Melbourne đang chậm lại do tác động của những thay đổi trên.
Theo khảo sát của NAB trong vòng hai năm rưỡi, nhu cầu mua nhà ở mới của người nước ngoài tại Úc đã giảm từ 16,8% – quý ba 2014, xuống thấp chỉ còn 11,8% đến thời điểm hiện tại.
TĂNG VÀ GIẢM
Tony Crabb, chuyên viên nghiên cứu của công ty tư vấn bất động sản Savills tại Úc khẳng định mặc dù “có nhiều yếu tố cản trở nguồn vốn” nhưng nhu cầu người Trung Quốc thu mua bất động sản tại Úc vẫn đang thực sự tồn tại. “Nó chỉ tăng và giảm thôi”, ông Crabb trả lời với new.com.au
“Tôi nghĩ rằng chúng ta đang ở trong giai đoạn hợp nhất thị trường và sẽ không có gì thay đổi. Nhưng nguồn vốn lớn sẽ không còn là điều mà các nhà đầu tư nước ngoài tìm kiếm nữa. Và tôi nghĩ rằng, họ vẫn tiếp tục có nhu cầu mua bất động sản tại Úc.”
Ông cũng cho biết việc người Trung Quốc luôn dùng tiền mặt để thanh toán đã khiến cho đồng đô Úc suy yếu, có thể giảm xuống chỉ còn 70 cents Mỹ.
“Dòng vốn tiếp tục tăng lên hàng năm và nguồn tiền từ Trung Quốc sẽ vẫn tiếp tục. Tuy nhiên việc sử dụng ngoại tệ đang là vấn đề nhạy cảm đối với người Trung Quốc.” Ông Crabb nói. Ông cho rằng luật lệ mới của FIRB và chính sách nghiêm ngặt của ngân hàng đã phát huy ảnh hưởng. Nhưng ông cũng nhấn mạnh rằng: “những thay đổi chính sách này vẫn diễn ra trên toàn thế giới.”
Thế nhưng, đối với những nhà đầu tư nước ngoài thì Úc vẫn luôn là một quốc gia đáng mơ ước bởi nền giáo dục và chế độ y tế hấp dẫn, môi trường trong lành, hoang sơ và sự an toàn về quyền sở hữu nhà đất.
“Dù bạn có giàu đến đâu thì vẫn không thê mua được không khí trong lành,” Ông Crabb khẳng định.
Thanh Nguyễn/VIET MAGAZINE (Theo news.com.au)
