Điều gì khiến thị trường nhà đất ở Úc sụp đổ và các nhà đầu tư bị thua lỗ?

Thư ký phụ trách bộ phận tài chính của ngân hàng Commonwealth bank, ông John Fraser và cựu chính trị gia đứng đầu đảng Tự do, ông Hohn Hewson, cũng đều sử dụng thuật ngữ “bong bóng” khi nói về thị trường nhà đất ở Úc.

 

Trong khi không phải tất cả các chuyên gia đều gọi sử dụng thuật ngữ trên, về cơ bản, các nhà phân tích chẳng hạn như ông Chris Richardson và ông Shane Oliver đều cho rằng, việc mua bất động sản ngay bây giờ là điều phi lý, đặc biệt là ở Sydney và Melbourne. Hơn nữa, tổ chức xếp hạng tín dụng Standard & Poor's ngày càng tỏ ra lo ngại về nguy cơ bong bóng nhà ở tại Úc.

 

Tóm lại, nước Úc đang ở gần nguy cơ bong bóng nhà đất hơn bao giờ hết, hoặc ít nhất là việc định giá nhà quá cao tại hai thành phố thủ phủ lớn nhất của Úc. Thế nhưng, xu hướng hiện tại đang diễn ra giống như dự đoán của các chuyên gia về khả năng sụp đổ của thị trường nhà đất.

 

Các nhà kinh tế độc lập dự đoán rằng, thị trường nhà đất ở Úc sẽ đối mặt với tình trạng trì trệ trong thời gian dài. Hoặc có lẽ, trong trường hợp xấu nhất, giá nhà trung bình sẽ giảm từ 10-15%. Như vậy, chúng ta đang được cảnh báo về việc nguy cơ giá nhà ở giảm trên 20% không chỉ là có thể, mà đang ở nguy cơ ngày càng cao.

 

Có hai nguyên nhân chính khiến các chuyên gia nhận định rằng giá nhà ở có khả năng bị tụt dốc nhanh chóng. Nguyên nhân đầu tiên là tỷ lệ nợ hộ gia đình trên thu nhập ở Úc đang đạt mức cao kỷ lục là 189%, nhiều hơn Tổng Sản phẩm Quốc nội (GDP) đến 123%.

 

Một mặt, điều này đặt chúng ta vào vị trí toàn cầu khi nhắc đến các khoản nợ vay cá nhân và nợ vay mua nhà, chủ yếu đều là trên thị trường bất động sản. Mặt khác, tình trạng đó khiến các hộ gia đình ở Úc trở nên dễ bị tổn thương hơn trước bất kỳ lần tăng tỷ lệ lãi suất nào, hoặc bất kỳ quy định nào nhằm siết chặt tiêu chuẩn cho vay.

 

Theo phân tích của các chuyên gia, những quy định này không chỉ cản trở việc tái cấp vốn hoặc vay tín dụng, mà còn làm tăng các chi phí khác (ví dụ như phí nhiên liệu, thuế, hoặc làm tăng tỷ lệ lạm phát do đô la Úc giảm giá), hoặc tăng tỷ lệ thất nghiệp. Tình trạng tỷ lệ thất nghiệp tăng là hoàn toàn có thể xảy ra ở một quốc gia có nợ hộ gia đình ở mức quá cao. Trong suốt một năm qua, các hộ gia đình ở Úc đang phải thắt chặt chi tiêu và chỉ tập trung vào những nhà bán lẻ uy tín.

 

Nguyên nhân thứ hai làm tăng khả năng sụp đổ của thị trường nhà đất là việc có ít khả năng thanh toán. Về cơ bản, khả năng thanh toán có nghĩa là bạn có thể mua hoặc bán bất động sản một cách dễ dàng bất cứ khi nào bạn muốn.

 

Thị trường cổ phiếu thường có tính thanh khoản cao. Trên thị trường đó có nhiều người mua và người bán, chi phí giao dịch ở mức thấp và bạn có thể đặt lệnh mua bán cổ phiếu gần như ngay lập tức.

 

Điều này trái ngược với thị trường nhà đất, bởi lẽ chỉ có một số lượng rất hạn chế bất động sản được chào bán trên thị trường so với tổng số nhà thực sự.

 

Việc bán một căn nhà thường mất đến hàng tháng để chuẩn bị và quảng cáo, nhằm đạt được mức giá tốt nhất. Và việc mua một căn nhà có lẽ sẽ còn mất thời gian lâu hơn vì vấn đề cân đối tài chính.

 

Không những vậy, mua và bán bất động sản là giao dịch lớn nhất đối với hầu hết các hộ gia đình trong cuộc đời của họ. Tại mỗi thời điểm, cần phải có một số lượng người mua nhất định – ít nhất là trong đó có những người có sẵn tài chính từ việc vay tiền ngân hàng, trong khi đây không phải là điều kiện cần thiết đối với hầu hết các nhà đầu tư chứng khoán.

 

Trong lúc thị trường bất động sản ở Úc đang tiếp tục phát triển, không một ai lo ngại về sự sụp đổ của nó, và vấn đề tài chính có khả năng sẽ thúc đẩy giá nhà đất gia tăng. Nếu các điều kiện cho vay được mở rộng thì số lượng người mua nhà sẽ tăng, trong khi những kỳ vọng về việc giá nhà sẽ tiếp tục tăng khiến số lượng người bán vẫn ở mức thấp.

 

Chúng ta đã chứng kiến sự bùng nổ gần đây nhất của thị trường bất động sản ở khu vực bờ biển phía Đông nước Úc, với nguồn cung hạn chế và sự cạnh tranh gay gắt của người mua nhà thúc đẩy giá nhà tăng cao hơn.

 

Tuy vậy, điều này sẽ không diễn ra mãi mãi vì số lượng khoản nợ hộ gia đình còn có thể tiếp tục duy trì chỉ có thể ở một giới hạn nhất định, đặc biệt là khi tỷ lệ tăng lương đang ở mức thấp nhất kể từ cuộc khủng hoảng gần đây nhất.

 

Số liệu thống kê mới nhất của Sở Thuế vụ Úc cho thấy, 60% bất động sản được mua để đầu tư đang trong tình trạng bị thua lỗ, vì các khoản chi phí (bao gồm lãi suất) đều cao hơn tiền thuê nhà thu về. Đối với những chủ nhà dạng này, chiến lược rất rõ ràng: chờ được bù đắp tiền đầu tư thua lỗ từ thuế khấu trừ bù lỗ, và hy vọng được chiết khấu thuế đến 50%.

 

Chiến lược này đã đem lại lợi ích cho họ trong nhiều năm, nhưng nó sẽ không còn hiệu quả một khi giá nhà đất bị trì trệ. Khi điều này xảy ra, các nhà đầu tư vẫn sẽ bị thua lỗ ngay cả khi họ đã được khấu trừ thuế. Nếu tình trạng này kéo dài, nhiều nhà đầu tư sẽ muốn bán đi bất động sản của họ, gây ra rủi ro về khả năng thanh toán.

 

Bên cạnh đó, rủi ro về khả năng thanh toán cũng bắt nguồn từ việc có ít người mua hơn là người bán trên thị trường. Đặc biệt là nếu tỷ lệ thất nghiệp tăng thì sẽ có nhiều người bán buộc phải bán đi bất động sản của họ.